Pendant des années, l’immobilier commercial et à usage mixte est resté la chasse gardée des investisseurs institutionnels et des professionnels chevronnés. Cette époque change rapidement. En 2026, de plus en plus d’investisseurs privés se tournent vers ce segment du marché de Québec, attirés par des rendements souvent supérieurs au résidentiel pur, par des baux plus longs et plus stables, et par un type de relation locative très différent de celui du logement résidentiel. Bien compris, l’immobilier commercial et mixte ouvre des possibilités que la plupart des propriétaires de duplex et de triplex ignorent.
Comprendre la différence entre commercial pur, mixte et résidentiel
Avant d’investir dans ce segment, il faut bien distinguer les trois grandes catégories. Chacune obéit à des règles, des fiscalités et des dynamiques différentes.
L’immobilier purement commercial
Bureaux, locaux pour commerces de détail, espaces industriels légers, restaurants, cliniques. Les baux sont régis par le Code civil sans la protection particulière dont bénéficient les locataires résidentiels. Les loyers se négocient librement, les durées sont généralement plus longues (3, 5 ou 10 ans), et les responsabilités du locataire incluent souvent une partie des dépenses d’exploitation.
L’immobilier à usage mixte
Combinaison classique au Québec : un commerce au rez-de-chaussée et des logements résidentiels aux étages supérieurs. Ce type d’immeuble présente plusieurs avantages structurels, dont la diversification des revenus sous un même toit, mais exige aussi de jongler avec deux cadres réglementaires distincts dans le même actif.
Le résidentiel pur
Bien connu, encadré par le Tribunal administratif du logement, avec des loyers contrôlés indirectement par la jurisprudence et des baux d’un an renouvelables automatiquement.
Pourquoi Québec se prête particulièrement à l’immobilier mixte
Le tissu urbain de la capitale a été bâti, depuis le 19e siècle, autour de la mixité fonctionnelle. Les rues commerciales traditionnelles, comme Saint-Jean, Cartier, Maguire, 3e Avenue ou Saint-Joseph, présentent presque toutes le même schéma : commerces au rez-de-chaussée, logements aux étages.
Frédéric Murray, qui a intégré plusieurs immeubles à usage mixte au portefeuille du Groupe Murray, observe que ces actifs profitent à plein de la revitalisation continue des quartiers centraux. La croissance du tourisme, le retour de la vie de quartier et la densification urbaine soutiennent autant la demande commerciale que résidentielle.
Les avantages structurels de l’usage mixte
- Diversification du risque : si un locataire commercial part, les revenus résidentiels continuent d’amortir les charges.
- Optimisation de la densité sur des terrains souvent rares dans les quartiers centraux.
- Stabilité des baux commerciaux longue durée, qui sécurise une partie des revenus pour plusieurs années.
- Synergie naturelle : les commerces de qualité valorisent les logements au-dessus, et inversement.
Les rendements à attendre en 2026
Les chiffres varient selon les secteurs, mais les grandes tendances se dégagent clairement.
Immobilier commercial pur
Les taux de capitalisation s’établissent généralement entre 6 % et 8,5 % à Québec en 2026, soit nettement au-dessus du résidentiel. La contrepartie est un risque locatif plus concentré : la perte d’un locataire commercial peut signifier plusieurs mois, voire plus d’un an, sans revenus pour cet espace.
Immobilier à usage mixte
Les cap rates se situent entre 5,5 % et 7 % selon l’emplacement et la qualité du locataire commercial. C’est souvent le meilleur compromis pour un investisseur privé qui veut profiter du rendement commercial sans s’exposer entièrement à son risque.
Immobilier résidentiel multilogement
Pour mémoire, les cap rates résidentiels purs à Québec tournent autour de 4,5 % à 6 % selon le secteur. La différence avec le mixte ou le commercial reflète directement le profil de risque.
Ce qui distingue un bon locataire commercial
Tout investisseur en immobilier mixte ou commercial finit par découvrir une vérité essentielle : la qualité du locataire pèse autant que la qualité du bâtiment. Un mauvais locataire transforme un actif rentable en source de problèmes, alors qu’un excellent locataire valorise tout l’immeuble par sa seule présence.
Les critères qui comptent vraiment
- La solidité financière démontrée : états financiers, références bancaires, antécédents de paiement.
- La pérennité du concept commercial : un secteur en croissance, une clientèle fidèle, un modèle d’affaires éprouvé.
- L’adéquation avec l’emplacement et le quartier : un commerce qui correspond au profil démographique local performera mieux à long terme.
- L’engagement à long terme : un locataire qui investit dans son aménagement signale sa volonté de rester.
- La compatibilité avec les locataires résidentiels dans le cas d’un immeuble mixte : bruit, odeurs, horaires, achalandage.
Les locataires à éviter ou à examiner avec prudence
Les concepts à mode courte, les restaurants à très forte rotation, les commerces qui dépendent d’une seule personne sans relève, et les opérations qui génèrent des nuisances importantes pour les logements au-dessus exigent tous une analyse particulièrement rigoureuse.
Les particularités du bail commercial à Québec en 2026
Le bail commercial diffère radicalement du bail résidentiel et exige une attention juridique soutenue. Quelques éléments doivent être maîtrisés avant toute transaction.
- La structure des loyers : loyer de base plus loyer additionnel pour les charges (taxes, assurances, entretien des aires communes). C’est ce qu’on appelle souvent le bail « triple net » au Québec.
- Les clauses d’indexation : les loyers commerciaux s’ajustent généralement selon l’indice des prix à la consommation ou un pourcentage fixe annuel.
- Les options de renouvellement : conditions, délais, modalités de fixation du nouveau loyer.
- L’usage permis : description précise de l’activité autorisée, qui protège le propriétaire contre les changements d’usage non désirés.
- Les obligations d’entretien : qui fait quoi, à quels frais, selon quels standards.
- Les garanties financières : dépôt, caution personnelle, lettre de crédit selon le profil du locataire.
Un bail commercial mal rédigé peut amputer une valeur de plusieurs centaines de milliers de dollars sans que le propriétaire s’en aperçoive avant la revente.
Les pièges à éviter dans l’immobilier commercial et mixte
Plusieurs investisseurs résidentiels expérimentés trébuchent lorsqu’ils passent au commercial parce que les règles ne sont plus les mêmes.
- Appliquer la logique résidentielle aux décisions commerciales, ce qui mène à des baux mal structurés et à des relations locatives inadaptées.
- Sous-estimer les périodes de vacance commerciale, qui peuvent durer 6 à 12 mois dans les secteurs moins centraux.
- Négliger la mise en marché du local commercial, qui exige des canaux différents de la mise en marché d’un appartement.
- Mal calculer la fiscalité : la TPS et la TVQ s’appliquent sur la plupart des baux commerciaux, contrairement aux baux résidentiels.
- Investir sans connaître la zonage municipal, qui peut limiter sévèrement les usages possibles d’un local.
- Acheter dans une rue commerciale en déclin sans analyser les tendances de fréquentation et les départs récents.
Les secteurs de Québec à surveiller pour le commercial et le mixte
Le marché de la capitale comporte plusieurs zones où l’immobilier mixte offre des occasions particulièrement intéressantes en 2026.
- Saint-Jean-Baptiste : rue Saint-Jean, mixité bien établie, achalandage soutenu, demande locative forte autant pour le commercial que pour le résidentiel.
- Saint-Roch : transformation continue, jeunes entreprises créatives, secteur en pleine appréciation.
- Limoilou : 3e Avenue, secteur en pleine revitalisation, prix encore accessibles.
- Montcalm : rue Cartier, clientèle commerciale haut de gamme, stabilité exceptionnelle.
- Vieux-Québec : commerces axés tourisme, primes importantes mais saisonnalité à considérer.
- Sainte-Foy commercial : grandes artères et pôles d’emploi, profil différent mais demande très constante.
Pourquoi l’accompagnement spécialisé fait la différence
L’immobilier commercial et mixte exige une expertise pointue que peu d’investisseurs privés possèdent dès le départ. Évaluation d’un local commercial, négociation d’un bail complexe, sélection d’un locataire fiable, gestion des relations entre commerce et logements : chaque étape comporte des subtilités qui peuvent transformer un excellent placement en source de tracas.
Le Groupe Murray, sous la direction de Frédéric Murray, gère depuis bientôt vingt ans des immeubles à usage mixte dans les meilleurs secteurs commerciaux de Québec. Cette expérience couvre autant l’acquisition stratégique que la gestion quotidienne d’actifs combinés. L’expertise opérationnelle de Frederic Murray Management permet d’absorber sans heurts les particularités d’un immeuble mixte, alors que Frederic Murray Rentals optimise la portion résidentielle des actifs combinés. Cette intégration crée un avantage concret pour les propriétaires qui veulent profiter des rendements supérieurs du mixte sans en porter seuls toute la complexité.
Évaluer si le commercial ou le mixte vous convient
Tous les investisseurs n’ont pas le profil pour ce segment. Une analyse honnête de vos objectifs, de votre tolérance au risque, de votre horizon de placement et de votre capacité de gestion permet de déterminer si l’immobilier commercial ou mixte mérite une place dans votre portefeuille en 2026.
Frédéric Murray et son équipe accompagnent autant les investisseurs qui font leurs premiers pas dans le commercial que ceux qui veulent ajouter un actif mixte à un portefeuille déjà constitué. Communiquer avec le Groupe Murray permet d’aborder cette transition stratégique avec la lecture du marché de Québec que peu de cabinets peuvent offrir.
