Il y a quelque chose de profondément québécois dans le désir d’avoir un endroit à soi loin de l’agitation urbaine. Un chalet au bord d’un lac, une maison de campagne nichée dans les collines des Cantons-de-l’Est, un refuge dans les Laurentides où les saisons se succèdent avec une beauté sauvage et apaisante. La propriété secondaire est pour des milliers de familles québécoises bien plus qu’un investissement immobilier — c’est un lieu de ressourcement, de transmission et de mémoire familiale.
Le marché des propriétés secondaires au Québec a connu une transformation profonde au cours des dernières années. La généralisation du travail hybride, l’aspiration croissante à un équilibre entre vie professionnelle et qualité de vie, et une prise de conscience collective de la valeur du temps passé dans la nature ont alimenté une demande soutenue pour les propriétés de villégiature dans les régions les plus prisées de la province.
Chez Frédéric Murray Properties, nous accompagnons les acheteurs de propriétés secondaires avec une connaissance approfondie des marchés de villégiature québécois et une approche personnalisée qui tient compte de vos aspirations autant que de vos critères financiers. Voici ce que vous devez savoir pour faire le bon choix.
Le marché des propriétés secondaires au Québec en 2026
Le marché de la villégiature québécoise présente des caractéristiques distinctes du marché résidentiel urbain, et il est essentiel de les comprendre avant de commencer votre recherche.
La demande pour les propriétés secondaires bien situées demeure robuste dans les régions traditionnellement prisées comme les Laurentides, les Cantons-de-l’Est, Charlevoix, Lanaudière et la région de Québec. Les propriétés offrant un accès direct à l’eau — lac, rivière ou fleuve — continuent de se distinguer par leur rareté croissante et leur résilience de valeur face aux fluctuations du marché général.
L’inventaire disponible dans les secteurs les plus recherchés reste limité par rapport à la demande, ce qui maintient les prix à des niveaux élevés et réduit les marges de négociation pour les acheteurs. Cette réalité rend d’autant plus importante la préparation rigoureuse et l’accompagnement par un professionnel qui connaît intimement ces marchés spécifiques.
Le profil des acheteurs de propriétés secondaires a également évolué. Si la clientèle traditionnelle de retraités et de familles établies demeure présente, elle est désormais rejointe par une clientèle plus jeune, souvent de jeunes professionnels en mode hybride qui utilisent leur propriété secondaire comme résidence principale une partie significative de l’année.
Les régions de villégiature les plus prisées du Québec
Les Laurentides : le classique indémodable
Les Laurentides demeurent la région de villégiature la plus populaire du Québec, et pour cause. Leur accessibilité depuis Montréal — moins d’une heure pour les secteurs de Saint-Sauveur et Sainte-Adèle, deux heures pour Mont-Tremblant — combinée à une offre de services, d’activités et d’infrastructures parmi les plus développées de la province, en font un choix naturel pour une très large clientèle.
Le marché y est toutefois très segmenté. Les environs immédiats des stations de ski comme Mont-Tremblant offrent une valeur locative élevée mais des prix d’acquisition parmi les plus élevés de la région. Les secteurs plus éloignés des pôles touristiques permettent d’accéder à des propriétés de qualité à des prix plus abordables, mais avec un potentiel de location à court terme plus limité.
Les Cantons-de-l’Est : charme et authenticité
Les Cantons-de-l’Est séduisent par leur paysage vallonné, leur atmosphère distinctement Anglo-Québécoise et leur richesse en activités quatre saisons. La région attire une clientèle aisée et exigeante, sensible au caractère unique de ses villages, de ses vignobles et de ses lacs.
Les propriétés au bord des grands lacs comme Memphrémagog, Brome et Massawippi sont particulièrement convoitées et affichent des prix en conséquence. L’arrière-pays offre des options plus accessibles, souvent dans des environnements naturels tout aussi remarquables mais avec un caractère plus intime et moins fréquenté.
Charlevoix : l’exception culturelle et naturelle
Charlevoix occupe une place à part dans le paysage de la villégiature québécoise. Sa reconnaissance internationale comme destination d’exception, sa géographie spectaculaire dominée par les contreforts du Bouclier canadien plongeant dans le Saint-Laurent, et sa vie culturelle et gastronomique dynamique en font un marché très particulier.
Les propriétés de Charlevoix, notamment dans les secteurs de Baie-Saint-Paul, La Malbaie et Saint-Irénée, affichent des prix qui reflètent la rareté et le prestige de la région. C’est un marché pour acheteurs avertis, qui comprennent et acceptent les contraintes d’accessibilité en échange d’une qualité de lieu véritablement exceptionnelle.
Les critères essentiels pour bien choisir sa propriété secondaire
L’accès à l’eau : un premium qui se justifie pleinement
L’accès à un plan d’eau constitue le critère de valeur le plus déterminant dans le marché de la villégiature québécoise. Une propriété avec accès privé à un lac ou à une rivière navigable se vend systématiquement à un premium significatif par rapport à une propriété comparable sans accès à l’eau, et ce premium s’est avéré durable sur les cycles immobiliers successifs.
Si l’accès à l’eau est une priorité pour vous, il est important de bien comprendre la nature exacte de cet accès. Un accès privé avec droit de quai exclusif n’est pas équivalent à un accès partagé entre copropriétaires, lequel diffère à son tour d’un droit de passage sur un terrain voisin menant à un plan d’eau. Ces distinctions ont un impact direct sur votre jouissance quotidienne de la propriété et sur sa valeur de revente future.
Vérifiez également les règlements municipaux et provinciaux encadrant l’utilisation des rives et des plans d’eau. Les restrictions sur la construction de quais, l’utilisation d’embarcations motorisées et la coupe de végétation riveraine varient d’un lac à l’autre et peuvent affecter significativement votre expérience de la propriété.
La connectivité : un critère devenu incontournable
L’essor du travail hybride a transformé la connectivité Internet en critère de sélection fondamental pour les acheteurs de propriétés secondaires. Une propriété qui ne dispose pas d’une connexion Internet haute vitesse fiable est désormais considérée comme structurellement limitée par une grande partie de la clientèle active.
Avant de vous engager sur une propriété, vérifiez soigneusement la disponibilité et la qualité des services Internet dans le secteur. Les programmes gouvernementaux d’expansion de la fibre optique dans les régions rurales ont considérablement amélioré la situation dans de nombreuses zones, mais des disparités importantes subsistent selon les secteurs. Un test de connexion sur place, à différents moments de la journée, est la façon la plus fiable de valider la qualité du service disponible.
L’accessibilité quatre saisons
Une propriété de villégiature doit être accessible et utilisable confortablement en toutes saisons, à moins que vous ne souhaitiez délibérément limiter son usage à une saison particulière. La route d’accès est le premier point à vérifier : est-elle déneigée par la municipalité ou devrez-vous assumer ce coût vous-même? Est-elle praticable en toutes conditions, y compris lors des périodes de dégel printanier qui peuvent rendre certains chemins de gravier temporairement impraticables?
L’état du système de chauffage est également crucial pour une utilisation hivernale. Un chalet mal isolé ou équipé d’un système de chauffage insuffisant peut être inconfortable et énergivore en hiver. Les coûts de chauffage d’une propriété secondaire bien utilisée en hiver peuvent représenter des sommes significatives, particulièrement pour les propriétés de grande superficie ou mal isolées.
Le potentiel locatif à court terme
De nombreux acheteurs de propriétés secondaires envisagent de rentabiliser leur investissement en louant leur propriété lorsqu’ils ne l’utilisent pas, via des plateformes de location à court terme. Cette option peut effectivement générer des revenus intéressants et réduire le coût net de possession de la propriété.
Cependant, la location à court terme est encadrée par une réglementation qui varie selon les municipalités et qui a considérablement évolué au Québec ces dernières années. Certaines municipalités imposent des restrictions importantes sur ce type de location, voire l’interdisent dans certains secteurs. Il est indispensable de vérifier le cadre réglementaire local avant d’intégrer le revenu locatif dans votre analyse financière.
Par ailleurs, la gestion d’une propriété en location à court terme représente un engagement opérationnel non négligeable, ou le coût d’une agence de gestion spécialisée si vous souhaitez déléguer cette activité. Intégrez ces coûts de façon réaliste dans votre modèle financier.
Les aspects légaux et techniques spécifiques aux propriétés de villégiature
La vérification des droits riverains et des servitudes
Les propriétés de villégiature, particulièrement celles situées en bordure d’un plan d’eau, sont souvent assujetties à un ensemble de servitudes, de droits de passage et de restrictions d’usage qui n’existent pas dans le cadre résidentiel urbain. Ces éléments peuvent avoir un impact majeur sur votre utilisation de la propriété et sur sa valeur de revente.
Faites réaliser une recherche de titres approfondie par un notaire expérimenté avant de finaliser votre acquisition. Cette recherche doit identifier l’ensemble des droits réels qui grèvent la propriété, des servitudes de passage aux droits de coupe forestière en passant par les hypothèques légales et les restrictions de zonage.
L’inspection spécialisée pour propriétés de villégiature
L’inspection d’un chalet ou d’une maison de campagne requiert une expertise différente de celle d’une résidence urbaine. Les éléments spécifiques à vérifier comprennent l’état du puits et la qualité de l’eau potable, le système de traitement des eaux usées, l’état de la toiture et de la structure face aux charges de neige importantes, la qualité de l’isolation thermique, l’état des systèmes de chauffage et leur capacité à maintenir la propriété hors gel en votre absence, et l’état général des quais, rampes et infrastructures nautiques le cas échéant.
Investissez dans une inspection complète et spécialisée, même si la propriété semble en excellent état en surface. Les propriétés de villégiature sont soumises à des conditions climatiques et d’utilisation particulières qui peuvent cacher des problèmes qui ne se révèlent qu’à l’inspection approfondie.
La fiscalité de la propriété secondaire
La propriété secondaire bénéficie d’un traitement fiscal différent de la résidence principale. Contrairement à la résidence principale, la propriété secondaire ne bénéficie pas de l’exemption pour résidence principale lors de sa revente, ce qui signifie que le gain en capital réalisé lors de la vente sera en partie imposable.
Il est possible, dans certaines circonstances et avec une planification appropriée, de désigner une propriété secondaire comme résidence principale pour certaines années afin de maximiser l’exemption fiscale globale. Cette stratégie requiert l’expertise d’un fiscaliste spécialisé et une planification à long terme.
Les coûts d’exploitation d’une propriété secondaire — taxes municipales, assurances, entretien — ne sont en général pas déductibles fiscalement lorsque la propriété est utilisée à des fins personnelles. Ils le deviennent partiellement si la propriété génère des revenus locatifs, auquel cas les règles applicables méritent d’être discutées avec votre comptable.
Financer l’acquisition d’une propriété secondaire
Le financement d’une propriété secondaire suit des règles différentes de celles applicables à la résidence principale. Les institutions financières considèrent généralement les propriétés secondaires comme des actifs plus risqués, ce qui se traduit par des exigences de mise de fonds plus élevées et des conditions de financement potentiellement moins avantageuses.
La mise de fonds minimale requise pour une propriété secondaire est généralement de 20 % du prix d’achat, contre 5 % pour une résidence principale dans certains cas. Cette exigence de mise de fonds plus élevée représente un capital significatif à mobiliser, particulièrement compte tenu des prix élevés des propriétés de villégiature bien situées.
L’utilisation de l’équité accumulée dans votre résidence principale, via un refinancement hypothécaire ou une marge de crédit garantie par la propriété, est une stratégie couramment utilisée pour financer la mise de fonds sur une propriété secondaire. Cette approche permet de préserver vos liquidités tout en tirant parti de la valeur créée dans votre résidence principale.
Plusieurs institutions financières offrent des produits de financement spécifiquement conçus pour les propriétés de villégiature, avec des conditions adaptées aux particularités de ce segment. Un courtier hypothécaire spécialisé peut vous aider à identifier les options les mieux adaptées à votre situation et à optimiser votre structure de financement.
L’accompagnement de Frédéric Murray Properties dans votre projet
La recherche et l’acquisition d’une propriété secondaire au Québec est un parcours qui demande du temps, de la patience et une connaissance précise des marchés de villégiature régionaux. Les meilleures propriétés se vendent souvent rapidement, parfois avant même d’être officiellement mises en marché, et les acheteurs qui disposent d’un professionnel bien connecté ont un avantage considérable dans ce contexte.
L’équipe de Frédéric Murray Properties possède une connaissance intime des principaux marchés de villégiature québécois. Nous savons quels secteurs offrent le meilleur rapport qualité-prix selon votre budget et vos critères, quelles propriétés méritent une attention particulière et lesquelles présentent des enjeux cachés, et comment naviguer efficacement dans des marchés où les bonnes opportunités disparaissent vite.
Nous commençons chaque mandat par une conversation approfondie pour comprendre précisément ce que vous cherchez, ce qui est négociable et ce qui ne l’est pas, et quel équilibre vous souhaitez trouver entre usage personnel, potentiel locatif et considérations financières. Sur cette base, nous construisons une stratégie de recherche ciblée et vous présentons uniquement les propriétés qui correspondent réellement à votre vision.
Votre propriété secondaire idéale existe. Elle vous attend quelque part entre un lac, une forêt et un horizon dégagé. Laissez-nous vous aider à la trouver.
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